Baufinanzierung

08.10.2013 von
Was ist eine Baufinanzierung und worauf muss man beim Abschluss einer solchen Finanzierung achten? Dies und mehr, erfahren Sie hier in diesem Wiki-Eintrag.

Baufinanzierung 

1.    Begriffserläuterung und Definition 

Bei einer Baufinanzierung handelt es sich um die Finanzierung einer eignen Immobilie. Sie wird auch als Immobilienfinanzierung bezeichnet. Basierend auf der unterschiedlichen Systematik wird bei Baufinanzierungen zwischen der gewerblichen Immobilienfinanzierung und der privaten Baufinanzierung unterschieden.  

2.    Private Baufinanzierung  

Bei der privaten Baufinanzierung handelt es sich um  Immobilien die primär vom Eigentümer selbst genutzt werden. Hier wird danach unterschieden, ob der Eigentümer die Immobilie selbst nutzt (Eigennutzerfinanzierung) oder ob er diese vermietet (Kapitalanlegerfinanzierung). Die Darlehensgeber von privaten Baufinanzierungen sind hauptsächlich Banken oder Bausparkassen. Für den Kreditgeber selbst sind Baufinanzierungen einer der Kredite mit den geringsten Ausfällen, da das Darlehen über Hypotheken oder eine Grundschuld abgesichert ist. Vermittelt werden die Kredite jedoch nicht nur direkt über die Darlehensgeber. Tatsächlich verfügen verschiedene Kreditvermittler gemeinsam über 25% des gesamten Marktes, Tendenz steigend 

2.1.    Konzeption einer privaten Baufinanzierung 

Die vom Kreditgeber geliehene Summe für den Immobilienkauf ist meist innerhalb eines festgelegten Zeitraums anhand von monatlichen Raten zurückzuzahlen. In den meisten Fällen handelt es sich bei privaten Baufinanzierungen um ein sogenanntes Annuitätendarlehen. 

2.1.1 Annuitätendarlehen 

Ein Annuitätendarlehen zeichnet sich dadurch aus, dass die Höhe der Monatsraten gleichbleibend ist und diese sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammensetzt.  Bei Zinsen selbst handelt es sich um das Entgelt, welches für die Nutzung von geliehenem Kapital zu zahlen ist. Innerhalb der letzten 20 Jahre ist der Bauzins deutlich gesunken. In 1993 lag der Zinssatz teilweise bei über 8%, während er sich derzeit zwischen 2% und 3% eingependelt hat.   Unter dem Begriff Tilgung ist hingegen das Begleichen einer Geldschuld zu verstehen.  Die Tilgung beläuft sich zu Beginn meist auf einen Prozent. Folglich wird das Darlehen also innerhalb eines festgelegten Zeitraums (z.B. 10 Jahre) über eine gewisse monatliche Geldsumme abbezahlt, welche sich aus der Tilgung und den Zinsen zusammensetzt. Es gibt natürlich auch bei einigen Anbietern andere Zahlungsräume, als die monatliche Variante, zu wählen. Beispielsweise können die Summen auch vierteljährlich abbezahlt werden.

2.1.2  Weitere Formen von Baufinanzierungen 

Das Volltilgerdarlehen ähnelt dem Annuitätendarlehen, jedoch wird die Zinssicherheit für den gesamten Zeitraum der Baufinanzierung gewährt. Das heißt, dass der Tilungs- und  der Zinssatz festgeschrieben sind und über einen Zeitraum von 20 Jahren garantiert werden. Es gibt zusätzlich auch die Möglichkeiten einen Fremdwährungskredit aufzunehmen, oder die Baufinanzierung durch Aktien zu finanzieren. 

3.    Gewerbliche Baufinanzierung

Eine gewerbliche Baufinanzierung bezieht sich auf die Finanzierung von Immobilien die gewerblich oder wohnwirtschaftlich genutzt werden. Voraussetzung dafür ist, dass die Immobilen dem Betriebsvermögen  zugehörig sind. 

3.1  Wohnimmobilienfinanzierung

Hauptsächlich handelt es sich bei Eigentümern von gewerblichen Wohnimmobilen um Wohnungsunternehmen. In den häufigsten Fällen sind diese Wohnungsunternehmen städtische Gesellschaften oder Wohnungsbaugenossenschaften. Selten sind aber auch gewinnorientierte Unternehmen in dem Markt tätig.  

3.2  Finanzierung von gewerblich genutzten Immobilien

Die Finanzierung von gewerblich genutzten Immobilien ist sehr komplex. Das ist unter anderem damit zu begründen, dass ihre langfristige Vermietbarkeit bewertet werden muss. Außerdem erfordert die Gestaltung der Mietverträge ein besonderes know-how. Aus diesem Grund gibt es spezielle Anbieter für Baufinanzierungen die sich speziell auf gewerblich genutzte Immobilien fokussieren.  

4.    Chancen –und Risiken des Immobilienkaufs

Im Allgemeinen gelten Immobilien als sehr sichere Wertanlagen.  Eine Renditesteigerung ist besonders dann gegeben, wenn die Immobilie vermietet wird. In den beliebten Regionen Deutschlands konnte in den letzten Jahren ein stabiler Aufwärtstrend der Mietpreise beobachtet werden. Doch obwohl die Investition in Immobilien normalerweise sehr sicher ist, birgt sie auch Risiken.  Eines der Risiken ist in jedem Fall die langfristige Bindung von Vermögen, welche ein Immobilienkauf meist zur Folge hat. Das liegt daran, dass häufig Darlehen für die Immobilienfinanzierung aufgenommen werden. Auch wenn es darum geht erworbene Immobilien weiter zu verkaufen, müssen die aktuellen Gegebenheiten im Markt besonders beachtet werden.  Denn diese bestimmen, ob eine Immobilie gewinnbringend oder anhand von Vermögenseinbußen veräußert wird.

Darüber hinaus soll zum Abschluss noch ein wichtiges Risiko aufgezeigt werden. Dabei handelt es sich um die sogenannten Restschuldversicherungen. Diese dienen in erster Linie den Banken, wenn der Schuldner nicht mehr in der Lage ist die Kreditraten zu zahlen. Oftmals sind die Kosten solcher Versicherungen extrem überteuert und sind somit nicht zu empfehlen. Sollten Sie bereits eine Restschuldversicherung abgeschlossen haben, so erfahren Sie hier, wie man diese Restschuldversicherungen kündigen kann.